极竞技官网-首页(yb3548.cn)是亚洲优质游戏品牌,综合各种在线游戏于一站式的大型游戏平台,经营多年一直为大家提供安全稳定的游戏环境,极竞技官网-首页值得信赖,期待广大游戏爱好者前来体验,极竞技官网-首页将把最好的游戏体验带给大家!

<dl id="xtv3z"></dl>
<ins id="xtv3z"><noframes id="xtv3z">
<cite id="xtv3z"><span id="xtv3z"></span></cite>
<ins id="xtv3z"><span id="xtv3z"></span></ins>
<cite id="xtv3z"><span id="xtv3z"></span></cite><cite id="xtv3z"><span id="xtv3z"><cite id="xtv3z"></cite></span></cite><cite id="xtv3z"><span id="xtv3z"><var id="xtv3z"></var></span></cite>
<ins id="xtv3z"><span id="xtv3z"></span></ins>

周其仁:权利界定的空间表达——城乡中国的一道难题

发布日期:2021-01-24 09:56    来源:

 

今天想与各位分享这些年研究中遇到的一道难题极竞技官网-首页极竞技官网-首页。难题是问题极竞技官网-首页极竞技官网-首页,问题从现象中来极竞技官网-首页,所以我们先来梳理产生问题的现象极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

云南弥渡县是北大国发院的对口扶贫点极竞技官网-首页,我们不少老师同学都去过极竞技官网-首页。当地村镇里有一个引起我注意的现象极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,就是在平地里密密麻麻地挤满房子极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。这些房屋有新有旧极竞技官网-首页极竞技官网-首页。从卫星图片看,弥渡县大部分都是山极竞技官网-首页,平地很少,可耕地更少,但是在仅剩的平地上又密密麻麻地盖了很多房子极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

我们可以直接观察到:第一极竞技官网-首页,房子数量非常多极竞技官网-首页极竞技官网-首页;第二极竞技官网-首页极竞技官网-首页,房子大量占用可以用作耕地的平地极竞技官网-首页;第三极竞技官网-首页极竞技官网-首页,不少房子是空的极竞技官网-首页,没人住或极少人住极竞技官网-首页。

现在当地建一套这样的房子,总价在30-60万元,土地是农民免费从集体领来的,但建造极竞技官网-首页、装修要农民自己掏钱。由于本地平均收入低极竞技官网-首页极竞技官网-首页,要盖房极竞技官网-首页,农民一般都必须远离家乡城市去打工极竞技官网-首页极竞技官网-首页,用外边挣来的钱,在老家盖房子。

房子盖完,就基本上空在那里。相比拉丁美洲的贫民窟极竞技官网-首页极竞技官网-首页、印度的农村极竞技官网-首页极竞技官网-首页,这些房子的质量还不差极竞技官网-首页,但从资源配置的角度看,这些现象里包含着大问题极竞技官网-首页。

宅基地与农民房:两套权利

第一个问题就是农宅底下这块地。它本来没什么稀罕的极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,所有房子底下都有一块地极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,可是这块地在不同的制度极竞技官网-首页、政策极竞技官网-首页、文化环境下,它的利用方式和效果很不相同极竞技官网-首页极竞技官网-首页。我研究农村问题好多年,看过很多农宅,但以前从来没有注意到农宅底下这块地是个问题极竞技官网-首页,因为看着很自然极竞技官网-首页。

这个现象第一次引起我注意是在2007年,当时是去大理参加一个会极竞技官网-首页,下飞机后我们打车前往极竞技官网-首页,路上和出租车司机闲聊极竞技官网-首页极竞技官网-首页,得知司机老家离大理40分钟车程,由父母带着将满7岁的儿子住在那里。因为他讲的情况很有意思极竞技官网-首页,我们后来干脆直接访问司机的老家,去了看到他们一户人家挂着三个门牌号极竞技官网-首页,就注意到这个奇怪的现象极竞技官网-首页。原来是他家把左邻右舍的房子买下来了极竞技官网-首页,因为农民可以买农民的房子,这样他家的院子就很大极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,地基有400平米,两层楼的建筑面积应该有700平方米。

司机告诉我他儿子7岁后要去大理上学极竞技官网-首页,换句话说极竞技官网-首页,再过一年极竞技官网-首页极竞技官网-首页,就只剩下老两口住着占地400平方米极竞技官网-首页、建筑面积700平方米、距大理40分钟车程的房子极竞技官网-首页。司机夫妇在大理租房子住极竞技官网-首页极竞技官网-首页,因为开出租车靠近城市居民会更便利极竞技官网-首页极竞技官网-首页?极竞技官网-首页;凰阋幌?,666.67平方米就是一亩地极竞技官网-首页,400平方米就是大半亩极竞技官网-首页极竞技官网-首页,当时大理城市的土地拍卖价格是200多万一亩极竞技官网-首页,相比司机老家的地价极竞技官网-首页极竞技官网-首页,这是多么高的地价极竞技官网-首页极竞技官网-首页。我们也疑惑,这是什么现象?又是什么原因造成这种情况极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页?

在此之前极竞技官网-首页,对耕地极竞技官网-首页、承包地、承包山林这些我研究过好多年,自那之后,我开始留意房子底下这块地极竞技官网-首页极竞技官网-首页。注意以后就去研究极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,先得把有关的法律、政策极竞技官网-首页极竞技官网-首页、历史极竞技官网-首页、传统搞清楚极竞技官网-首页。

宅基地和农民房是中国两个特别有意思的概念极竞技官网-首页,是基于历史上的法律极竞技官网-首页极竞技官网-首页、政策、习惯形成的极竞技官网-首页极竞技官网-首页,不是纯自然现象。什么是宅基地极竞技官网-首页极竞技官网-首页?全世界住宅底下都有一块土地,可是我们的宅基地是集体所有极竞技官网-首页极竞技官网-首页,集体经济的每个成员只要符合一定条件极竞技官网-首页极竞技官网-首页,比如成年后结婚成家又没有住房极竞技官网-首页极竞技官网-首页,就可以无偿从集体里领一块宅基地极竞技官网-首页极竞技官网-首页。注意不是领房子,领的是一块地极竞技官网-首页,之后这家人打工或者种地挣钱可以在上面盖房子,这块地就是宅基地极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

宅基地属于集体所有,并不是历来如此极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

两千年来极竞技官网-首页,中国的土地都是私人所有极竞技官网-首页,宅基地归各家各户极竞技官网-首页极竞技官网-首页,虽然在土改当中有些较大地主的房屋被分掉了极竞技官网-首页,但没有动多数富农以下农民的宅子极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,宅基地还是归各家所有极竞技官网-首页。土改以后,各家各户变成互助组极竞技官网-首页极竞技官网-首页、合作社,从初级社到高级社到合并社极竞技官网-首页极竞技官网-首页,5万人左右一个单位的人民社也一直没有动宅基地极竞技官网-首页,因为“社会主义”指向生产资料极竞技官网-首页,宅基地被看作是消费资料极竞技官网-首页,就像衣服极竞技官网-首页极竞技官网-首页、碗筷一样极竞技官网-首页,所以农村社会主义改造的时候没有动宅基地,动的是耕地(农用地)极竞技官网-首页。

什么时候动了宅基地呢极竞技官网-首页?

1958年以后,农村出现浮夸风极竞技官网-首页极竞技官网-首页、共产风,包括随便拿农民的财产极竞技官网-首页极竞技官网-首页、拆农民的房子极竞技官网-首页,党中央发现倾向以后开始纠左极竞技官网-首页,安定人心极竞技官网-首页、落实政策、恢复农业生产极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

1961年,中央制定了《农村人民公社工作条例(修正草案)》(简称人民公社六十条)极竞技官网-首页,由毛主席直接组织起草极竞技官网-首页,明确生产队所有的土地极竞技官网-首页,包括耕地极竞技官网-首页、山林极竞技官网-首页极竞技官网-首页、畜牧用地极竞技官网-首页、宅基地都归生产队集体所有,农民的住宅是农民的私人财产,农民可以自住也可以转让极竞技官网-首页极竞技官网-首页,可以买卖也可以出租极竞技官网-首页极竞技官网-首页,写得清清楚楚极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

这样从1961年开始形成中国特有的房地分离现象极竞技官网-首页,地是集体的、房屋是农民私人的,并随之有一套体制极竞技官网-首页、制度,伴随着我们一直走到今天极竞技官网-首页。如今在农村极竞技官网-首页,成员仍然可以去集体里领一块地极竞技官网-首页,房子要自己盖极竞技官网-首页,富裕家庭的房子就盖得好一点,贫困家庭的房子就盖得差一些。这也变成公有和私人财产非常有意思的一个组合,也就是私人的物业落在集体的土地上,地是集体的。

权利的界定影响资源的配置

我们这套制度的形成过程涉及法律、意识形态极竞技官网-首页、政策极竞技官网-首页极竞技官网-首页,以及1961年以后的这套习惯做法,它就是一套权利安排极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

第一个权利极竞技官网-首页极竞技官网-首页,是农民有权无偿领一块地极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,今天城市居民谁也没有这样的权极竞技官网-首页,城市房子贵就是因为地贵极竞技官网-首页。

第二个权利极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,领了地就可以加盖房子极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。当然盖房子受各地的建筑法规约束极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,各地规定差别很大极竞技官网-首页极竞技官网-首页。农村的房子一般都在一层到三层半极竞技官网-首页,但是也有例外极竞技官网-首页,深圳附近农村有的盖三十多层楼极竞技官网-首页,有户主手里拿着60把钥匙查电表极竞技官网-首页、查水表极竞技官网-首页。所以农村的房子远远看过去,跟城市形态完全不同。

如果进一步追问极竞技官网-首页,作集体经济成员的农民有权利盖房,那集体经济成员的权利,跟原来合作社社员的权利有什么不同极竞技官网-首页?

合作社成员是入社才有相应的权利极竞技官网-首页极竞技官网-首页。比如以一头牛、三亩地入社,就可以享有这一头牛、三亩地的分红权,再加上在合作社的劳动分红权。这和我们今天购买股份公司的股票类似,唯一的不同是合作社施行一人一票制,决定合作社重大事项的时候不按入社股份多少来决定权利大小极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

农村子女是生下来就有集体成员的相应权利。只要是集体经济成员,就可以申请领地盖房子极竞技官网-首页,与你父亲是不是领过地盖过房子没有关系,农村集体经济有一个原则叫一户一宅极竞技官网-首页极竞技官网-首页,也就是你只要成家立业,独立成户,就可以再领一块地极竞技官网-首页。这是原来合作社成员也未曾想到和拥有的权利极竞技官网-首页。

这种权利安排的变化,对资源的利用会产生很多影响极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

另一个问题是极竞技官网-首页,集体经济成员与中国几千年传统农村的家庭成员极竞技官网-首页极竞技官网-首页,权利又有什么不同极竞技官网-首页?

传统的农村家庭成员极竞技官网-首页极竞技官网-首页,包括兄弟之间极竞技官网-首页,在没成家之前同柴共居,能干也罢极竞技官网-首页,不能干也罢极竞技官网-首页极竞技官网-首页,一个锅里吃饭极竞技官网-首页。成为集体经济的一员后,地是大家的,别人家拿地,我们家不拿,好像浪费了集体赋予的权利极竞技官网-首页,这个游戏玩起来以后就停不下来极竞技官网-首页极竞技官网-首页。拿地盖房在农村是好大的压力极竞技官网-首页,城市居民不太能体会到极竞技官网-首页。农民有权领这块地,在一个生产队、行政村,甚至人民公社的范围内极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,如果他不挣出一份钱盖出房来,好像没法交代极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

历史上中国的土地规模为什么屑杭脊偻?首页〖杭脊偻?首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页?因为我们的家庭关系跟西欧极竞技官网-首页、日本不一样极竞技官网-首页,西欧极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页、日本都是“长子继承制”极竞技官网-首页,严格来说是“单嗣继承制”,也就是不管几个儿子只有一个可以继承。中国是数子平分极竞技官网-首页,有几个儿子就分成几份家产极竞技官网-首页,所以“富不过三代”极竞技官网-首页极竞技官网-首页,因为富人儿子也多极竞技官网-首页极竞技官网-首页,很快就把财产分小了极竞技官网-首页。也因此我们传统的农业规模、家庭规模一直很小极竞技官网-首页,英国极竞技官网-首页、日本的农场面积可以几代人不变极竞技官网-首页,因为不细分财产极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

伴随着我们的集体经济分地范围不断扩大极竞技官网-首页,也就导致资源配置中出现很大的问题。农村越来越多的地被盖上房子,包括占用可耕地,也包括盖了没人住或者很少人住极竞技官网-首页极竞技官网-首页,都是突出的问题极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

近代英国思想家约翰·斯图亚特·穆勒有一本著名的启蒙著作《论自由》极竞技官网-首页极竞技官网-首页,北大第一任校长严复(1898年创立的京师大学堂于1912年更名为北京大学)将其翻译为《群己权界论》极竞技官网-首页极竞技官网-首页,我认为翻译出了自由的本质。所谓自由就是划一条边界极竞技官网-首页极竞技官网-首页,在范围内就拥有自由,超出边界就不行。没有所谓的绝对自由极竞技官网-首页,自由一定有边界极竞技官网-首页,你的自由不能越过边界极竞技官网-首页,侵犯到他人的自由极竞技官网-首页。产权、权利界定都有这个含义极竞技官网-首页。

可是在不同的社会范围里,群体的权限有划得清楚的极竞技官网-首页,也有划得不清楚的极竞技官网-首页,还有来回变化的;同样极竞技官网-首页,这个权限有划得当真的极竞技官网-首页,也有划得不当真的极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,区别很大极竞技官网-首页,也很抽象极竞技官网-首页。

农村土地难题

从抽象的权利角度极竞技官网-首页,回到我们开头说的农民房现象极竞技官网-首页,会更清楚这不是自然现象极竞技官网-首页,而是典型的社会现象极竞技官网-首页极竞技官网-首页,是社会中群和己之间的那条权力边界不断演化极竞技官网-首页极竞技官网-首页,然后形成集体所有制以后产生的现象。

集体所有制里的成员可以去领一块地极竞技官网-首页,领了地自己就可以盖房极竞技官网-首页,穷的时候大家盖不起来那么多房,包产到户以后收入增加极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,房子就如同从地里长出来一样极竞技官网-首页极竞技官网-首页,密密麻麻极竞技官网-首页〖杭脊偻?首页?墒谴幼芴迳霞杭脊偻?首页极竞技官网-首页,我们这个国家很不幸极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,平地很少极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,耕地更少极竞技官网-首页,盖房占用的土地越来越多极竞技官网-首页,加总起来就变成了一个大难题极竞技官网-首页。

这也是农村富裕起来以后的现象,说明越来越多农村人有能力负担得起30-60万的一套房子极竞技官网-首页,可是这种富裕现象还隐含着不小的问题极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

世界人均耕地数据显示极竞技官网-首页极竞技官网-首页,中国人均耕地只有1.35亩极竞技官网-首页极竞技官网-首页,与澳大利亚极竞技官网-首页、美国极竞技官网-首页极竞技官网-首页、加拿大极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页、新西兰没法比极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,和我们人均耕地水平接近的英国(1.35亩)极竞技官网-首页极竞技官网-首页,甚至跟比我们更少的荷兰(0.95亩),也没法比极竞技官网-首页极竞技官网-首页。那些地方的农村是什么景观极竞技官网-首页?同样的人,同样的地极竞技官网-首页,同样的房,布局跟我们农村非常普遍的现象为什么不相同极竞技官网-首页极竞技官网-首页?比如波兰极竞技官网-首页、捷克极竞技官网-首页极竞技官网-首页、克罗地亚极竞技官网-首页极竞技官网-首页、前南斯拉夫等极竞技官网-首页,它们的人均耕地只比中国多一点点,它们也有村庄极竞技官网-首页,同样还有大片大片的农地,不像我们农村房屋把耕地都切割成很小块极竞技官网-首页?;褂泻衫?,人均耕地比我们还少,但是通过填海造地极竞技官网-首页,同样形成大片农场,而且农产品出口仅次于美国极竞技官网-首页极竞技官网-首页。这与房屋和耕地比没关系极竞技官网-首页,和土地的利用率有关系极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

从现象里看到这个问题之外极竞技官网-首页,还有一个更大的问题,就是我们盖好的楼里没有人极竞技官网-首页,或者很少有人居住极竞技官网-首页,因为农村人口大量外流极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

人口流动当然也是改革开放后很大的一个进步极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。世界银行曾有一张图显示中国流动人口的迁徙路线,看起来有点像淮海战役的作战地图极竞技官网-首页。中国的流动人口数以亿计极竞技官网-首页,中国的城镇化率也从改革之初不到20%提高到2019年的60.6%极竞技官网-首页,这背后就是大规模的人口迁徙?极竞技官网-首页;褂幸徊糠秩嗽诔窍缰浯┧?,属于城市常住人口极竞技官网-首页,可是没有城市户籍极竞技官网-首页极竞技官网-首页,这部分人口目前还有2.36亿极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

海量的人口迁徙涉及到另一个权利极竞技官网-首页,就是人到底有没有权利自由流动极竞技官网-首页?

权利是自由的边界极竞技官网-首页,是范围内的自由。两千年来中国人可以跑来跑去极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,没有限制过极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。1950年第一部中华人民共和国宪法也明确极竞技官网-首页极竞技官网-首页,公民有迁徙自由。但1950年代中期以后出现城乡矛盾:由于工业项目收入高极竞技官网-首页,如果农民农忙时都去城里打工极竞技官网-首页,农业怎么办?粮食怎么办极竞技官网-首页极竞技官网-首页?因为当时农业缺少机械化,主要靠人力。政府最开始是劝说农民在农忙期间不要出去打工极竞技官网-首页,可是劝说哪抵得过经济规律极竞技官网-首页,出去打工收入高极竞技官网-首页极竞技官网-首页,而且当时众多工业项目上马极竞技官网-首页极竞技官网-首页,需要大量招工极竞技官网-首页。最后发现劝说无效极竞技官网-首页极竞技官网-首页,就由公安部出面制定条例极竞技官网-首页极竞技官网-首页,规定农忙期间农民不能随便出去打工,带有强制性质极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

后来越收越紧,到大跃进失败和饥荒时期极竞技官网-首页,粮食供不应求极竞技官网-首页,城市居民最基本的口粮都保证不了极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,当时党内财经专家表示没别的办法极竞技官网-首页,只能让1958年以后新进城的2100万人口统统重回农村极竞技官网-首页。从此以后城乡壁垒形成极竞技官网-首页,户籍极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页、劳动极竞技官网-首页极竞技官网-首页、口粮就在某种程度上成为身份的区隔,农村人口再想进城就得有本事“跳龙门”极竞技官网-首页。当年考大学极竞技官网-首页,“高考红旗”全在农村极竞技官网-首页,因为这是贫穷地区的农村人变为城里人的唯一道路极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,入伍当兵后来也只有当了军官才能留城,普通战士哪里来回哪里去极竞技官网-首页极竞技官网-首页,可不容易极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

迁徙自由是非常重要的权利极竞技官网-首页极竞技官网-首页,它可以允许个人对机会做出反应极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,哪里机会好就到哪里去,这样个人收入能提高极竞技官网-首页极竞技官网-首页,家庭收入跟着提高极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,国民收入所得也随之提高极竞技官网-首页。但是直到今天还不能完全做到极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,户籍制度的改革困难重重极竞技官网-首页。

中国改革开放一个好的突破,就是户籍问题一时不能完全解决,人口可以先流动起来极竞技官网-首页,户籍还是在农村老家,人可以进城极竞技官网-首页。这一点是1980年代正式写进中共中央红头文件极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,我记得很清楚极竞技官网-首页极竞技官网-首页,当年杜润生老师为这条表述下了大功夫极竞技官网-首页,最后确定为“要允许农民自带口粮进城镇务工经商”,因为城里的粮站如果没有粮本、粮票极竞技官网-首页极竞技官网-首页,根本没法买到粮食极竞技官网-首页,也没有他们的粮食。

做这件事的出发点就是促进人口流动极竞技官网-首页,允许人们对机会做出反应极竞技官网-首页极竞技官网-首页,可以从农村进城从事工业极竞技官网-首页、商业极竞技官网-首页极竞技官网-首页、运输业极竞技官网-首页,可以开工厂极竞技官网-首页极竞技官网-首页、开商铺极竞技官网-首页,可以跨地区活动极竞技官网-首页。中国先从沿杭杭脊偻?首页?偶杭脊偻?首页,加工贸易极竞技官网-首页极竞技官网-首页、港资极竞技官网-首页、台资都进来,国内人口开始大流动极竞技官网-首页。

在我看来,人口流动对中国的高速增长而言是一个基础极竞技官网-首页极竞技官网-首页,但是带来的新问题是农村的房子长期不住人,很容易塌掉极竞技官网-首页极竞技官网-首页,是全新的农村社会现象极竞技官网-首页极竞技官网-首页。而且这些房子占地大多是耕地极竞技官网-首页、平地极竞技官网-首页极竞技官网-首页,新房盖起来老房子又不拆极竞技官网-首页极竞技官网-首页,加在一起占了多少地极竞技官网-首页极竞技官网-首页?

社科院基于全国调查发布的农村绿皮书显示极竞技官网-首页极竞技官网-首页,中国闲置的宅基地总量占全国农用地的10%。在调查样本村庄中极竞技官网-首页,宅基地闲置率最低为0.3%,最高能达到71.5%。与此同时极竞技官网-首页极竞技官网-首页,城里的土地贵得出奇,这不是问题吗?人口流动之后,带来这么大的问题就摆在那里。中央只能一再强调18亿亩耕地红线不能碰极竞技官网-首页。

为什么控制18亿亩耕地绝对不能少极竞技官网-首页极竞技官网-首页?这个数字源于温家宝总理任内发现在他当总理的前十年,中国耕地总面积从19.5亿亩减少到18.5亿亩极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,正好减少了1亿亩极竞技官网-首页。如果未来十年中国的耕地继续加速减少,中国人将来吃饭的问题怎么解决?所以他规定极竞技官网-首页,在他任内全国耕地数不能低于18亿亩极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。这个数据就是这么来的极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

中国偏偏70%的国土面积是山地极竞技官网-首页,平地资源非常少极竞技官网-首页极竞技官网-首页,加上宅基地占用耕地和平地存在严重的浪费极竞技官网-首页,所以主管部门一直想设计一个政策,针对农村常住人口减少,让农村的建设用地同步收缩,同时让城镇用地扩大极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

实际做下来发现根本做不到,城镇用地在扩大,农村用地也在扩大。数据显示极竞技官网-首页极竞技官网-首页,1997-2010年极竞技官网-首页,国土部门规划全国城镇用地、独立工矿用地两项共计增加186.80万公顷极竞技官网-首页,农村居民点规划减少3万公顷极竞技官网-首页极竞技官网-首页。结果城市极竞技官网-首页、工矿两项占地如期扩大,农村建设用地不但没减少还增加近10万公顷极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,成为一道不折不扣的难题极竞技官网-首页。

城镇土地难题

城市是高密度空间,按道理来说极竞技官网-首页,人口进了城,农村被占用的土地应该腾出来对不对极竞技官网-首页?结果并非如此极竞技官网-首页。

城市之所以称之为城市极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,最关键的指标是1平方公里的夜间人口与白天人口数量极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。1平方公里2000-5000人只能算镇极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,5000-7000人才算中小城市,1平方公里超1万人才是真正的大都会极竞技官网-首页。比如有名的大都会曼哈顿极竞技官网-首页极竞技官网-首页,1平方公里的夜间人口为3.6万,白天是夜间人口的4-5倍极竞技官网-首页,包括上班极竞技官网-首页、通勤极竞技官网-首页、购物极竞技官网-首页、娱乐等各种人群极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

城市以密为特征,也是资源配置的一般趋势极竞技官网-首页极竞技官网-首页。世界银行发布的《2009世界发展报告》显示极竞技官网-首页,从区域GDP产出来看全球城市的发展情况极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,原来的全球第二大经济体日本极竞技官网-首页,以东京、大阪极竞技官网-首页、名古屋三地的GDP最为突出,其他区域人口很少、经济活动也很少极竞技官网-首页极竞技官网-首页。美国国土面积大极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,也只有8-10个城市的GDP产出非??晒奂杭脊偻?首页,纽约排第一,一座纽约城高峰时的GDP产出占全美GDP的1/10极竞技官网-首页,通常情况下也保持在7%左右极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。纽约城很难看到天际线,密密麻麻都是高楼极竞技官网-首页,走在路上全是人极竞技官网-首页极竞技官网-首页,这就是纽约的经济形态。纽约之后,美国的大城市GDP排名依次是波士顿极竞技官网-首页、迈阿密极竞技官网-首页极竞技官网-首页、芝加哥极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页、休斯敦极竞技官网-首页、西雅图、旧金山、洛杉矶。这八大美国城市的GDP产出占整个美国GDP的80%极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

这些地方城市密度很高极竞技官网-首页极竞技官网-首页。世界银行在报告中也总结了“提高密度、缩短距离极竞技官网-首页、减少分割”的城市发展经验极竞技官网-首页。

中国这么高速的城市化率,从20%变成60.6%极竞技官网-首页,再加上流动人口极竞技官网-首页极竞技官网-首页,土地资源政策一直绷得紧紧的极竞技官网-首页,执行严格的耕地奔杭脊偻?首页极竞技官网-首页;ぶ贫?,18亿亩耕地红线一直在监督极竞技官网-首页,反复在强调,就是问题一直没有得到妥善解决极竞技官网-首页。

有人将中国这种奇特的城市化现象极竞技官网-首页,称之为“土地的城市化”快于“人口的城市化”?;痪浠八?极竞技官网-首页,就是我们的城市密度不但没有提高极竞技官网-首页,最后还下降了极竞技官网-首页极竞技官网-首页,因为那么多城市搞扩建新城区极竞技官网-首页,城市人口虽然在增加极竞技官网-首页,城市征地扩界的速度更快极竞技官网-首页。北京极竞技官网-首页、上海最新的城市规划,基本上都是1平方公里不到1万人极竞技官网-首页。国内两个最顶级的城市带头降密度极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,可见我们的认知极竞技官网-首页、政策设计与资源的禀赋差距有多大极竞技官网-首页极竞技官网-首页,可真是难题。

我们从1988年修订宪法极竞技官网-首页,明确国有土地使用权可以流转、拍卖极竞技官网-首页极竞技官网-首页,几十年下来对中国的国民经济建设起了很大作用〖杭脊偻?首页?墒鞘谐』母锘故遣坏轿?极竞技官网-首页,因为规定只有国有土地的使用权才可以拿出来卖极竞技官网-首页。城市原有的国有土地有限极竞技官网-首页,想增加就只能想办法把农民的集体用地变成政府国有土地极竞技官网-首页极竞技官网-首页,才能拍卖极竞技官网-首页极竞技官网-首页、进入市场极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

这种政府主导的土地市场化极竞技官网-首页,优点是中国涌现了很多大城市、新城市以及基础设施极竞技官网-首页极竞技官网-首页,问题也不小极竞技官网-首页极竞技官网-首页。比如分配不均衡以及贪腐问题极竞技官网-首页,因为政府这方面的权力太大极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,地价定多少极竞技官网-首页、卖给谁用极竞技官网-首页,尤其是这块地的规划用途,政府都可以很深地介入。结果就出现有的地方无论白天极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页、晚上一平方公里都不到5000人极竞技官网-首页极竞技官网-首页,已经变成“鬼城”极竞技官网-首页,却还在扩建极竞技官网-首页。人口只往有机会的方向流动极竞技官网-首页,可现实是真正有人想去的地方极竞技官网-首页,土地供不上极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,地价猛涨极竞技官网-首页,另外一些地方与之相反极竞技官网-首页极竞技官网-首页,是够一定行政级别有用地指标极竞技官网-首页极竞技官网-首页,就扩建新城区和开发区极竞技官网-首页极竞技官网-首页,虽然地方很好可是严重缺人极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。缺人为什么还盖这么多房子极竞技官网-首页极竞技官网-首页,资源怎么配置的极竞技官网-首页极竞技官网-首页?

城乡土地确权与流转的五个探索

通过上面的分析极竞技官网-首页,大家看到极竞技官网-首页,农村有农村的问题极竞技官网-首页,城市有城市的问题极竞技官网-首页,城乡打通有打通的问题极竞技官网-首页。如果我们资源丰富极竞技官网-首页,土地稍微多一点极竞技官网-首页,问题也不至于这么紧迫极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

当然极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,是难题就会有人想破题解题极竞技官网-首页,权利是不是重新界定极竞技官网-首页?这些年观察下来极竞技官网-首页,有下面几个故事和大家分享。

上海:三个集中

第一个故事是在上海郊区建的嘉定汽车制造城极竞技官网-首页。汽车城当时想扩建极竞技官网-首页,工程师极竞技官网-首页极竞技官网-首页、工人等都要入驻,可是上海的地不够用极竞技官网-首页极竞技官网-首页,因为占地指标全部按行政级别限额极竞技官网-首页,当地政府没有更多的建筑用地可批。

现实就是这样极竞技官网-首页极竞技官网-首页,一个地方经济越好极竞技官网-首页,需要的地越多极竞技官网-首页极竞技官网-首页,怎么办?当时极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,上海郊区的农村居民已经大部分从事非农业极竞技官网-首页,一家一户房子破破烂烂极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,占用的地还不少极竞技官网-首页,城市发展想拓展用地又没有指标极竞技官网-首页,所以上海先行一步极竞技官网-首页,出台了宅基地置换方案极竞技官网-首页,目标是将农民集中成镇居住极竞技官网-首页,耕地向种田能手集中极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,工业向园区集中极竞技官网-首页,简称为“三个集中”。

农民到集镇上去居住极竞技官网-首页极竞技官网-首页,房子从哪里来?答案是政府集中建设。当时还不敢盖太高极竞技官网-首页,最高也就盖五六层没有电梯的房子极竞技官网-首页,已经比农民原本的房子高很多极竞技官网-首页极竞技官网-首页,还有一定的基础设施配套极竞技官网-首页,包括上下水极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。建好后原来的农家房算建筑面积极竞技官网-首页、占地面积来置换极竞技官网-首页,大多数都能换到两套半的集中房。

盖房子的钱从哪里来极竞技官网-首页?农民腾出来宅基地极竞技官网-首页,集中建设新房规划合理一点要不了那么多地,拿腾出来的宅基地面积减去集中用地的面积,省出来地就可以由政府放到市场上拍卖流转,可以建汽车城极竞技官网-首页、工业园区极竞技官网-首页。当时上海土地市价是70-90万元一亩极竞技官网-首页,拍卖的钱足以集中建农民的新住宅极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,农民原来的宅基地恢复为耕地极竞技官网-首页,这等于把土地上建房的权利以市场化的方式由农村转让给城市极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

这是地方政府被逼出来的智慧,当然也要有一个敢担当的官员为这一创新的做法拍板极竞技官网-首页极竞技官网-首页。在这个创新实践里,农民极竞技官网-首页、汽车城、集镇都获益极竞技官网-首页。

成都:星星对月亮

中国的好处是地方大,可以互相学习极竞技官网-首页极竞技官网-首页。成都向江苏极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页、上海极竞技官网-首页极竞技官网-首页、浙江学习长三角的工业化极竞技官网-首页、城市化经验极竞技官网-首页,发现了发展机会极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。这个机会极竞技官网-首页,国土部门已经以中国特色语言写进了国土文件然后被国务院转发极竞技官网-首页。文件明确:在符合规划的前提下极竞技官网-首页,村庄、集镇极竞技官网-首页、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转极竞技官网-首页;鼓励农村建设用地整理极竞技官网-首页,城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩极竞技官网-首页。

文件的意思就是极竞技官网-首页极竞技官网-首页,城市想要增加建设用地极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,农村就要相应减少极竞技官网-首页,农村减多少极竞技官网-首页,城市才能增加多少极竞技官网-首页,这就是挂钩政策极竞技官网-首页。

问题是有了文件别以为就能干极竞技官网-首页。文件里有个关键词叫“依法流转”极竞技官网-首页,法在哪里极竞技官网-首页极竞技官网-首页?配套法律极竞技官网-首页极竞技官网-首页、法规当时是没有的极竞技官网-首页极竞技官网-首页,因为还没有起草出来极竞技官网-首页。怎么办极竞技官网-首页?中国实践还有一个很好的办法就是试点极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,各地就抢试点资格极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

最早成都抢到试点资格极竞技官网-首页极竞技官网-首页,觉得上海的办法可以用。2007年前后成都市中心的地价节节上涨,迫切想把周围的农村占地腾出来极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,腾出来政府就有资本了。当时胡锦涛总书记倡导城乡融合,成都就申报了“城乡融合综合改革示范区”,获批在现行法规还没有起草出来之前试行挂钩政策。

2007年我去成都参会极竞技官网-首页,当地政府官员讲这个事极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,问我有没有兴趣做相关研究,我提出研究条件是我想看哪里就看哪里极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,不能被指定参观访问极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,他们同意了极竞技官网-首页极竞技官网-首页。正好有同事老家在成都极竞技官网-首页极竞技官网-首页,我可以找到实际情况极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,就去当地看极竞技官网-首页。那里有一个社区用这套挂钩的办法极竞技官网-首页极竞技官网-首页,最得意的成果是盖了一所养老院极竞技官网-首页,将孤寡老人集中到新房里,原来破破烂烂没钱修的房子很快就腾出来,拆了平掉还原为耕地极竞技官网-首页,还请农业专家来验收极竞技官网-首页极竞技官网-首页,施上肥料很快就可以耕种极竞技官网-首页极竞技官网-首页。 

旧房子是怎么拆掉变成新村的呢极竞技官网-首页?其实并不复杂极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。我们假设原来一家一户房子一共占地50亩,现在重新规划一片区域建新房占地20亩,拆旧房置换新房极竞技官网-首页,新房基础设施全部按新农村的标准建好极竞技官网-首页,讲好置换条件,村干部一户一户去谈判极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页、签合同极竞技官网-首页极竞技官网-首页,最后48户同意拆旧还原成耕地极竞技官网-首页极竞技官网-首页,两户不同意就留在原来的房子里极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

这个做法被形象地概括为“星星对月亮”极竞技官网-首页极竞技官网-首页。原来的房子星星点点极竞技官网-首页极竞技官网-首页,单个看起来占地不大,但合起来占地多。集中起来的新区像“月亮”,看起来占地大一些极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,但集中起来反而占地面积小极竞技官网-首页〖杭脊偻?首页极竞技官网-首页!靶切恰钡恼嫉孛婊芎图跞ァ霸铝痢钡恼嫉孛婊杭脊偻?首页极竞技官网-首页,多出来的土地面积就可以卖给城市作为建设用地指标极竞技官网-首页。城市买到用地指标极竞技官网-首页,就可以在中央批准的原有土地占用指标基础上再占地极竞技官网-首页。因为这块地原来就是建设用地极竞技官网-首页,无非是从农村转移到了城里。假设城市最终竞标50万元买下这块建筑用地指标极竞技官网-首页极竞技官网-首页,这50万元资金用途正规,可以修非常好的新农村。

这样的创新做法极竞技官网-首页,完全将土地这一不动产变成了动产极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,而且符合经济规律,地价便宜的区域把建设用地挪到中心区域去增值极竞技官网-首页,中心区域多了用地指标,农村有钱集中建新房,还腾出可耕地,城乡融合也促成了极竞技官网-首页。

除了借鉴上海的做法极竞技官网-首页极竞技官网-首页,成都在地震重建过程中又出现一个很好的创新举措极竞技官网-首页。

当年中央要求把灾后重建与城乡统筹改革结合极竞技官网-首页,怎么结合极竞技官网-首页?似乎难度很高极竞技官网-首页。城乡连接过程中发现极竞技官网-首页,城里人本来就喜欢到农村度假极竞技官网-首页、旅游极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,可是又不是集体经济成员极竞技官网-首页,没有权利到农村领地盖房,城乡连接就发动城里人出钱,先帮农民把村里的房子盖起来极竞技官网-首页,不需要帮解决装修,新房占地总面积不能超过原来房屋的占地面积极竞技官网-首页,农民享有永久使用权极竞技官网-首页。验收合格后极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,城里人可以在当地给自己盖一套房极竞技官网-首页,享有40年使用权极竞技官网-首页,房本上写的是集体建设用地转让极竞技官网-首页。按这个标准和政策要求极竞技官网-首页,城市建设资金就被动员到农村,农村顺利完成灾后重建任务极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,城里人也在农村有了40年使用权的新房极竞技官网-首页。

当然极竞技官网-首页,这个过程中也暴露出一系列问题极竞技官网-首页,比如房屋盖得过高破坏风景区极竞技官网-首页极竞技官网-首页、可能存在山体滑坡等灾害隐患极竞技官网-首页。如果都操作得好极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,确实是一件好事极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。有的整个村建成旅游村,风景很好极竞技官网-首页极竞技官网-首页,配套设施也不差极竞技官网-首页,又靠近大都市极竞技官网-首页极竞技官网-首页,成为能挣钱的资产极竞技官网-首页。 

成都经验总结来说极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,确权是基础极竞技官网-首页,我称之为“产权再界定”,把权利搞清楚之后极竞技官网-首页,再设计一套支持系统极竞技官网-首页,包括政府补贴、政策设计极竞技官网-首页,实现土地在城乡之间有效流转极竞技官网-首页。

原来成都郊区农村的房屋状况和云南弥渡县很像,平地上密密麻麻全是房子极竞技官网-首页,周围是高山极竞技官网-首页,一片片零乱的建筑把土地分割碎得不像样。如今一片片腾地后极竞技官网-首页极竞技官网-首页,土地整理越做越好极竞技官网-首页,已经腾出10万亩地号,甚至还有上万亩平地获得产业化发展极竞技官网-首页,像北大荒一样,让人觉得好有希望。现在成都市周围好看的东西很多,习总书记去了之后说极竞技官网-首页极竞技官网-首页,中国大城市郊区成都建得最好极竞技官网-首页,比北京极竞技官网-首页、上海都好极竞技官网-首页。

重庆:地票

重庆的创新做法比上海极竞技官网-首页、成都还要更进一步极竞技官网-首页,权利不光能清楚地再界定极竞技官网-首页,还可以再抽象极竞技官网-首页。原重庆市市长黄奇帆本身是经济学家极竞技官网-首页,在上海工作时极竞技官网-首页,国务院原总理朱镕基曾派他到纽交所学习过极竞技官网-首页。交易所的交易是抽象的极竞技官网-首页极竞技官网-首页,全是看不见的东西极竞技官网-首页极竞技官网-首页,他搞懂了这一套极竞技官网-首页极竞技官网-首页。如果说上海极竞技官网-首页、成都是将实物地块做空间转移,从农村转到城里极竞技官网-首页极竞技官网-首页,重庆采用的是地票极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,是看不见的极竞技官网-首页、再抽象的权利极竞技官网-首页。哪怕是一户人家、一小块地极竞技官网-首页极竞技官网-首页,只要能用卫星图片来测量比对极竞技官网-首页,从200平方米到2000亩地,验证合格后,都可以兑换成地票。

重庆解放碑底下的土地交易所完全采用城市的土地拍卖机制极竞技官网-首页。谁想在城市中心建设区拿地,盖加油站极竞技官网-首页、搞工业区也行极竞技官网-首页极竞技官网-首页,国有极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页、民营也行极竞技官网-首页极竞技官网-首页,都可以参加投标,价高者得极竞技官网-首页。拍卖所得直接回到农村极竞技官网-首页极竞技官网-首页,15%归生产队极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,85%归原来宅基地上的户主极竞技官网-首页,直接打到账户里极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,中间不能截流极竞技官网-首页。截至今年9月,土地交易所里累计成交地票33.27万亩极竞技官网-首页,成交总额651亿元极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

这个过程中,不是财政拨款给农村极竞技官网-首页,而是权利重新界定极竞技官网-首页、资源重新配置以后的市场报价极竞技官网-首页极竞技官网-首页,非常合理。边远地方把土地指标落到中心城区极竞技官网-首页,也符合城市化的发展规律:该密的地方密极竞技官网-首页极竞技官网-首页、该疏的地方疏极竞技官网-首页。

深圳:城市更新

我再来讲讲深圳。深圳是改革开放的前沿创新城市,曾经一夜之间把农村户口全部改成城镇户口极竞技官网-首页,看起来很激进,原因是变成城镇户口就再没有集体土地使用权极竞技官网-首页。

如今在法律上极竞技官网-首页,深圳没有农村建设用地极竞技官网-首页极竞技官网-首页,也不存在小产权房极竞技官网-首页,但是农村土地和地上的房子还在,他们自称为“农村人民公社存续组织”极竞技官网-首页,全部组成股份制公司极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,农民以房产入股极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

深圳的全部土地面积2000平方公里,原农村集体经济组织占地400平方公里极竞技官网-首页极竞技官网-首页,其中300平方公里盖满了“法外”建筑极竞技官网-首页。我们调查报告里只能这么写,因为这法说不清楚极竞技官网-首页?极竞技官网-首页极竞技官网-首页?墒堑钡嘏┟窠驳们迩宄?,说他们宋朝以后就来到这块地上,祖祖辈辈在这里极竞技官网-首页极竞技官网-首页,是城市规划不断扩大,把他们围成了“城中村”极竞技官网-首页,他们不迁走还反倒成了“钉子户”。

这样的“钉子户”怎么可能轻易拔掉极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页?因为是他们先在这里盖的房极竞技官网-首页,而且收益相当好,深圳几百万打工者不可能都住得起正规商品房极竞技官网-首页,这些城中村就成为他们的栖息地极竞技官网-首页。人生都有台阶的,刚毕业极竞技官网-首页、刚进城的人怎么可能一步到位?得先到这样的地方站住脚极竞技官网-首页、落下来极竞技官网-首页极竞技官网-首页,然后再想办法增加知识极竞技官网-首页、本领极竞技官网-首页,慢慢挣钱买房极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。没有开头第一步,后面就都没有极竞技官网-首页极竞技官网-首页。所以极竞技官网-首页极竞技官网-首页,城中村对这个群体和整个社会都有巨大的贡献。

最后政府和农民僵持不下,农民被逼出一套办法极竞技官网-首页。虽然地已经全部变成了国有,但房子早在“人民公社60条”里就已经明确是农民的私人财产,当地农民的办法就是盖房保地极竞技官网-首页,政府想拿地可以,不能坏了他们已经在地上盖的房子极竞技官网-首页。

这个僵局不好破,政府拿不走地极竞技官网-首页极竞技官网-首页,农民也没办法好好用极竞技官网-首页极竞技官网-首页,因为没有合法预期,资源不敢再往里投极竞技官网-首页。这个问题又必须求解极竞技官网-首页,因为深圳要发展就要吸引更多人去极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,这些人住在哪里极竞技官网-首页极竞技官网-首页?新的建设项目也要地极竞技官网-首页,地从哪里来极竞技官网-首页?原来的集体建设用地不但腾不出来极竞技官网-首页,农民们还想方设法盖房保地极竞技官网-首页。深圳市政府也着急极竞技官网-首页,最后逼出一个办法叫“城市更新”极竞技官网-首页,通过更新把有争议的地变成合法用地极竞技官网-首页。

具体来说极竞技官网-首页极竞技官网-首页,就是政府和农民集体谈判,地按照国有地的办法拍卖极竞技官网-首页,所得资金国家和集体对半分极竞技官网-首页。结果拍卖所得农民只要30%极竞技官网-首页极竞技官网-首页,另外20%农民要的是地上新盖房子的物业极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。因为农民也是深圳的原著民极竞技官网-首页,很懂财富管理极竞技官网-首页,钱拿在手里很快就贬值,停车费极竞技官网-首页、商场租金等物业能一直带来收入极竞技官网-首页。双方达成一致极竞技官网-首页,地最终腾了出来极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

广东有个词叫“讲数”极竞技官网-首页,在这个难题的处理上极竞技官网-首页,地方政府和农民就是靠“讲数”解决了问题极竞技官网-首页。双方讲数,而不是纠缠于讲理极竞技官网-首页极竞技官网-首页,讲理讲不清极竞技官网-首页,各有各的理极竞技官网-首页极竞技官网-首页。大家搁置道理极竞技官网-首页极竞技官网-首页,好好讲数,找找利益平衡点极竞技官网-首页。深圳一个个项目落地,虽然讲数的难度非常大极竞技官网-首页,周期也长极竞技官网-首页极竞技官网-首页,但就靠这个办法最终落了进来极竞技官网-首页。

那些紧急的项目又是什么模式呢极竞技官网-首页极竞技官网-首页?深圳的另一套解决方案是不动农民财产极竞技官网-首页极竞技官网-首页,因为合法化的难度太大极竞技官网-首页,所以就基于地上房屋过去三年的平均租金和每年的涨幅极竞技官网-首页,一次性和农民业主签15年租房合同极竞技官网-首页,而且成片区地签下来极竞技官网-首页极竞技官网-首页。万科极竞技官网-首页、深圳市直属公司都参与过这类方案极竞技官网-首页。签完合同后极竞技官网-首页,万科等公司先排除安全隐患极竞技官网-首页极竞技官网-首页,其实这些楼的主体结构非常安全极竞技官网-首页,唯一的大问题是宅基地每家只有480平米,所以只能盖成笔杆楼极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页。解决办法就是成片区签下来之后极竞技官网-首页,物业公司把十几栋楼用钢筋连成一栋,然后再装电梯,楼之间用连廊打通极竞技官网-首页,原来零散的楼就合为一栋很大的公寓楼极竞技官网-首页极竞技官网-首页。由于一次性签15年极竞技官网-首页,业主不用操心房租,改装费用大概一平米2200-2600元极竞技官网-首页极竞技官网-首页,政府会补贴一部分极竞技官网-首页,很快第一拨引进人才就可以过去住。

按照这种方案又改造了一批极竞技官网-首页极竞技官网-首页,解决了深圳人才的落地问题极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

两种方案相比极竞技官网-首页,第一种模式麻烦,但问题基本得到彻底解决极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,比较长久;第二种虽然不够长久和彻底极竞技官网-首页极竞技官网-首页,但也是合作解,而不是对抗极竞技官网-首页极竞技官网-首页、僵持极竞技官网-首页,是对深圳发展有意义的解决方案。

温州:本地自由流转

最后这个故事是温州的解决办法极竞技官网-首页极竞技官网-首页。温州有个镇上有不少房屋中介做农民房产交易,房屋资产有大产权房、小产权房极竞技官网-首页,与城市里的房产中介类似极竞技官网-首页极竞技官网-首页,交易成功极竞技官网-首页,中介就从中收取买卖双方各1%左右的服务费极竞技官网-首页,这些房屋也能办理过户极竞技官网-首页极竞技官网-首页,再出售还是给中介1%的服务费极竞技官网-首页。中介能提供规范的交易合同极竞技官网-首页,唯一限定条件是买卖双方必须有本地户口。

政府规定交易必须在本县居民之间进行极竞技官网-首页,实际情况是外地购房者也可以成交、过户极竞技官网-首页、转让,只是拿不到政府承认的合法手续,要想合法除非找本地人结婚极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,或者找本地人代持极竞技官网-首页。

当地大产权房和小产权房的价格大约1平米相差1000元极竞技官网-首页,有很多成交极竞技官网-首页。因为这个镇是个工业镇,有很多外地人来开厂和雇工极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,商贸非常发达极竞技官网-首页,外来人口已经是本地人口的3倍极竞技官网-首页,而且常住极竞技官网-首页极竞技官网-首页。为了解决这部分人的住房问题,当地就这样在小范围实行改革极竞技官网-首页,允许本地农民产权流转极竞技官网-首页极竞技官网-首页。

改革既任重道远极竞技官网-首页极竞技官网-首页,又充满机会

从全球来看,在土地改革的问题上极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,各地的难处差不多极竞技官网-首页。也有一些国家在进行和中国类似的改革极竞技官网-首页,比如古巴极竞技官网-首页。古巴目前改革到什么程度呢?如今外国公司在古巴可以买地极竞技官网-首页,但是外国自然人还不能,除非像温州一样,找人代持或找当地人结婚。当然极竞技官网-首页,这并不是说他们是向温州学的极竞技官网-首页,是说明放眼全世界极竞技官网-首页极竞技官网-首页,面对相似的难题极竞技官网-首页,有时候被逼出来的做法异曲同工。

中国的城乡问题极竞技官网-首页,为什么说是难题极竞技官网-首页极竞技官网-首页?因为虽然各地和局部都能看到突破点极竞技官网-首页极竞技官网-首页,但是全国范围内的权利重新界定极竞技官网-首页、群己之间划清楚界限的法律还远远没有提上日程极竞技官网-首页。到今天为止极竞技官网-首页,我们的农村宅基地极竞技官网-首页极竞技官网-首页、城市征地极竞技官网-首页极竞技官网-首页、农村建设用地这三块地的改革还在试点范围内。2007年开始试点至今极竞技官网-首页极竞技官网-首页,不同部门极竞技官网-首页、不同观念、不同逻辑之间还存在着不小的分歧极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,始终达不成一致意见,各有各的道理,合不成一股力量极竞技官网-首页,汇不成一个平台。

面对这个难题极竞技官网-首页极竞技官网-首页,一方面极竞技官网-首页,我们可以看到不少地方性试验成果极竞技官网-首页;另一方面极竞技官网-首页极竞技官网-首页,我们集体所有制下的成员与生俱来的宅基地、耕地权利极竞技官网-首页,与市场在资源配置当中起决定作用极竞技官网-首页,这两者之间仍有一道难以逾越的鸿沟极竞技官网-首页,农民宅基地和农村建设用地的市场化还遥遥无期极竞技官网-首页。

同时极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,农村的耕地使用权本身也有问题极竞技官网-首页,虽然法律明确耕地使用权长期有效,30年到期再加30年极竞技官网-首页,但人口总在变化极竞技官网-首页极竞技官网-首页,有的家庭人口增加极竞技官网-首页极竞技官网-首页,有的减少极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,土地就要跟着调整极竞技官网-首页,总调整就不是长期不变极竞技官网-首页,不调又不公道。我们的宪法一方面承认土地承包权长期有效,另一方面又承认村民自治权,村民自治条例中的一条就是关于集体承包地的管理极竞技官网-首页。如果村民按照自治条例调整土地极竞技官网-首页,对每户农民而言就不是长期不变极竞技官网-首页,如果不调整极竞技官网-首页极竞技官网-首页极竞技官网-首页,又与村民自治原则相违背极竞技官网-首页,也会因为每户人口的增减而显得不公道极竞技官网-首页。

这些问题极竞技官网-首页极竞技官网-首页,都要从顶层设计到底层实践双向打通,目前看来还需要很大的耐心极竞技官网-首页。我历来认为极竞技官网-首页,有些本该市场化的改革极竞技官网-首页,到最后能改成基于法治的生意就对了极竞技官网-首页极竞技官网-首页。当足够的实践证明有效极竞技官网-首页,然后上升到正式的文件,最后再落地变成可持续的生意极竞技官网-首页,这门生意一步步优化的细致程度最后往往超出想象极竞技官网-首页。

希望这个问题能引起更多的人关注极竞技官网-首页极竞技官网-首页,一起破解这道中国特色的城乡难题极竞技官网-首页。

(本文据2020年12月11日周其仁教授在“北大国发院MBA讲坛”上的讲座记录整理,未经本人审阅)


分享到:
极竞技官网-首页<dl id="xtv3z"></dl>
<ins id="xtv3z"><noframes id="xtv3z">
<cite id="xtv3z"><span id="xtv3z"></span></cite>
<ins id="xtv3z"><span id="xtv3z"></span></ins>
<cite id="xtv3z"><span id="xtv3z"></span></cite><cite id="xtv3z"><span id="xtv3z"><cite id="xtv3z"></cite></span></cite><cite id="xtv3z"><span id="xtv3z"><var id="xtv3z"></var></span></cite>
<ins id="xtv3z"><span id="xtv3z"></span></ins>